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10.2 Contracting des installations

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Avec le contracting des installations (également appelé contracting énergétique, Illustr. 45), le propriétaire d’un immeuble ou une entreprise achète chez le contractant la quantité précise d’énergie dont il a besoin pour réaliser ses objectifs. Comme dans le cas de l’électricité, la production d’énergie, la construction et le financement des installations correspondantes et de leur exploitation sont à la charge du contractant. Le client achète tout prêts la chaleur, le froid, l’air comprimé, la vapeur, l’air conditionné ou ce qui a été convenu.

Illustr. 45: ­Schéma d’un contracting des ­installations

10.2.1 Procédure

Le client (souscripteur du contracting) doit être sûr de son besoin à moyen et à long terme en énergie utile. Il doit en outre pouvoir définir ses besoins en matière de sécurité d’approvisionnement. Le client doit également disposer d’une bonne solvabilité.

Lorsqu’une nouvelle construction est prévue, qu’une nouvelle ligne de production doit être créée, que l’approvisionnement actuel en énergie ne répond plus aux exigences ou que pour une autre raison, un investissement dans une installation technique énergétique doit être réalisé, le client peut se décider pour une solution de contracting. En présence de coûts élevés de l’énergie, une solution de contracting peut être particulièrement intéressante.

ELe client peut alors faire établir des devis sur la fourniture d’énergie par des contractants potentiels. Ceux-ci proposent de fournir les formes d’énergie demandées à un certain tarif et avec certaines garanties. Pour le choix des contractants, les points suivants sont importants:

  • Solvabilité du fournisseur
  • Expérience et compétence du fournisseur
  • Installations de référence
  • Présence locale du fournisseur

En Suisse, l’Association Swiss Contracting existe depuis 1998. Ce forum pour les prestations de service énergétiques assiste les personnes intéressées par les projets de contracting et les aide en mettant à disposition différents services (swisscontracting.ch). En particulier, des projets d’intéressés et de fournisseurs peuvent être étudiés d’un point de vue objectif. Cela garantit une sécurité accrue pour toutes les parties concernées.

Outre les aspects techniques, le contracting se base sur un contrat. La forme de ce contrat est décisive pour la réussite du contracting.

Le contractant vend l’énergie utile au client aux tarifs convenus. Pour ce faire, l’énergie fournie doit être mesurée. Le prix se compose typiquement d’un montant fixe pour les frais fixes du contractant (notamment amortissement et rémunération des installations, primes d’assurance, part fixe des frais d’exploitation) et d’une part variable, qui comprend notamment les coûts (variables) de l’énergie finale (mazout, gaz, électricité etc.) et est réévaluée chaque année.

10.2.2 Avantages et risques

Le client bénéficie des avantages suivants:

  • Aucun investissement propre, aucun capital engagé
  • Peu de travaux pour la production d’énergie
  • Coûts de l’énergie plus avantageux
  • Coûts de l’énergie fixes ou transparents sur toute la durée du contrat
  • Aucun risque d’exploitation avec les installations techniques de production d’énergie
  • Production d’énergie sûre et efficiente

Le contractant en retire les avantages suivants:

  • Nouvelle opportunité commerciale
  • Fidélisation du client à long terme
  • Utilisation du savoir-faire interne
  • Marge dépendante de l’optimisation réussie de l’installation

Dans l’idéal, on obtient une situation gagnant-gagnant typique. Etant donné que le contract­ing dépend en général de l’utilité donnée aux possibilités d’optimisation, l’environnement et la société en profitent également.

Reste désormais à savoir quels sont les inconvénients. Les inconvénients effectifs sont difficiles à trouver, mais il y a cependant quelques conditions et risques à observer.

Conditions

On ne peut obtenir une situation gagnant-gagnant que s’il existe un potentiel d’optimisation exploitable qui ne pourrait être exploité sans contracting. C’est souvent le cas, comme évoqué au début. Mais même si l’on part du principe qu’un maître d’ouvrage construirait et optimiserait son installation aussi bien que le contractant, un contracting peut encore être intéressant.

De plus, les projets de contracting sont souvent des projets à long terme. Le client doit, comme déjà mentionné, pouvoir planifier son avenir et le besoin en énergie de façon correspondante. Il doit être prêt et capable de répondre à long terme à ses obligations.

Le client s’oblige également à une certaine dépendance vis-à-vis du contractant. Son risque est cependant nettement moins important, notamment parce que l’installation de production d’énergie est dans la plupart des cas physiquement reliée au bâtiment et que le client possède ainsi toujours une possibilité d’accès à celle-ci.

Risques

Le fournisseur du contracting est celui qui prend le plus de risques. En effet, le client achète et paie les quantités d’énergie convenues sur toute la durée du contrat. Une faillite du client, un bâtiment qui reste vide ou l’arrêt d’une production peuvent entraîner la baisse, voire l’arrêt des recettes du contractant, qui ne peut alors plus amortir son investissement.

Le fournisseur du contracting porte également l’ensemble du risque technique. Une panne de l’installation (après la période de garantie) avant la fin de la durée du contrat est à sa charge. Il peut malgré tout souscrire une assurance pour parer à cette éventualité.

Du côté du client, à l’inverse, les risques sont nettement moindres. En cas d’urgence (faillite du contractant), le propriétaire du bien immobilier peut racheter les installations sur la masse de la faillite et les exploiter lui-même, ou chercher un nouveau fournisseur de contracting.

Le client court uniquement le risque d’une brève panne de l’approvisionnement en énergie, qui dépend du comportement du contractant. Dans le cas de processus très sensibles, ce risque peut constituer un inconvénient de poids.

Le risque d’augmentation ou de diminution des prix de l’énergie est généralement entièrement répercuté sur le client, qui doit dans tous les cas assumer ce risque.

Jusqu’à présent, il n’a pas encore été possible de déterminer si un contrat de contracting des installations influence la négociabilité d’un bien immobilier. Dans tous les cas, le fait de devoir reprendre un contrat de contracting pourrait dissuader des intéressés potentiels d’acquérir un bien immobilier. Sur le plan matériel, l’acheteur d’un bien immobilier dont l’approvisionnement en énergie est garanti par un contractant prend moins de risques qu’avec une solution conventionnelle.

10.2.3 Financement

Le contractant doit financer ses projets. A cet effet, il est généralement obligé de souscrire des crédits. Les banques étaient à l’origine très sceptiques quant à l’octroi de tels crédits. Elles redoutaient une grande dépense dans le contrôle des projets et un grand risque. La durée généralement longue était un obstacle.

Aujourd’hui, l’association Swiss Contracting s’occupe du contrôle des projets et collabore avec les banques. La dépense dédiée au contrôle et la compétence requise par les banques sont ainsi considérablement réduites. Même les petits projets peuvent ainsi être financés, et peuvent même être regroupés par différents fournisseurs de contracting.

Pour réduire les risques, les assurances ont lancé, en collaboration avec Swiss Contracting, de nouveaux produits qui couvrent de nombreux risques liés au contracting.

Aujourd’hui, de bons projets de contracting contrôlés à partir de CHF 30 000.– peuvent être financés sans problème. Le taux d’intérêt se situe entre 1,5 et 3 % au-dessus de celui des hypothèques à long terme. Les durées vont jusqu’à 15 ans et plus.

Les taux d’intérêt légèrement supérieurs doivent (et peuvent selon l’expérience) être ­financés à l’aide des économies réalisées grâce à l’optimisation.

10.2.4 Contracting et droit

En Suisse, il n’existe (pour l’instant?) encore aucune prescription légale relative au contracting. Etant donné que les projets ont de longues durées et qu’il y a souvent beaucoup d’argent en jeu, les questions juridiques doivent recevoir une attention particulière.

Dans le cas des objets en location, le droit de la location doit également être observé. Les frais annexes facturables comprennent généralement uniquement les coûts d’exploitation de la génération de chaleur, mais non les coûts d’amortissement et de rémunération des frais d’investissement. Si l’on considère qu’avec une solution de contracting, l’approvisionnement en chaleur n’est au final pas plus cher et que cela profite également aux locataires, les coûts de la chaleur peuvent, même avec des solutions de contracting, être répercutés sur les locataires en tant que frais annexes. Le loyer froid ou net doit alors néanmoins être diminué en raison d’un investissement inférieur pour le loueur.

Un autre point est la question des droits de propriété. Une installation de chauffage dans un bâtiment appartient physiquement au bâtiment ou est un élément de ce bâtiment. Elle est ainsi la propriété du propriétaire du bâtiment. Avec une servitude intégrée dans le registre foncier, le contractant peut toutefois se voir octroyer la propriété de l’installation et un droit d’accès. Ce droit est à nouveau lié au bâtiment, et est ainsi transféré à un éventuel nouveau propriétaire.

Il est plus simple d’intégrer l’installation dans un bâtiment séparé pour lequel un droit de construction peut être conféré.

Si l’installation de production d’énergie peut être réalisée de façon mobile (p. ex. dans un conteneur), elle n’est pas non plus un élément du bâtiment. D’autres solutions légales sont alors possibles.


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2018-05-16T11:17:56+00:00
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